バブル期には多くの不動産が売買されましたが、バブル崩壊以降、土地の価格は大幅に下落。時には相続税評価額が市場価格を上回る逆転現象も生じていました。こうした逆転現象を解消するための制度として導入された「広大地評価」という評価方法があります。
この「広大地評価」は2017年の税制改正によってすでに廃止されていますが、これに代わる制度として、「地積規模の大きな宅地の評価」という評価方法が設けられています。
地積規模の大きな宅地の評価の適用要件
税法改正に伴い、大きな宅地の適用範囲が以前よりも明確になりました。面積などの条件を満たした土地のみが評価の対象となり、地積規模の大きな宅地のすべてが評価の対象になるわけではないので、次に説明する適用条件に注意しましょう。地積規模の大きな宅地の要件は以下の通りです。
- 路線価地域の宅地
- 規模の要件を満たし、かつ普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在している宅地
- 倍率地域の宅地
- 規模の要件を満たしている宅地
「大きな宅地」ってどんな規模？
地積規模の大きな宅地の規模の要件は以下の通りです。
- 三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地
- 三大都市圏以外の地域では1,000㎡以上の地積の宅地
しかし、以下の項目にあてはまる宅地は適用外となります。
- 指定容積率400％以上（東京都特別区は300％以上）の地域にある宅地
- 市街化調整区域に所在する宅地
- 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域にある宅地
- 大規模工場用地等
より詳しい要件については国税庁のホームページをご覧ください。
上記で説明した要件を満たしている場合、地積規模の大きな宅地の評価を適用することができます。その際、「規模格差補正率」と呼ばれる国税庁が定めた補正率を用いて評価額を計算しますが、とても複雑なものになります。また、他の補正率との併用が可能であるものの、さらに計算は難しくなり、専門知識も必要とされることから慣れない方が正確に計算することは容易ではありません。
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